Co je pravda o cenách bytů, a co lež?

Nové byty se nejen v Praze prodávají velmi dobře. Developeři zažívají boom, jaký tu od roku 2008 nebyl. Je spousta věcí, které ovlivňují ceny nových i secondhandových nemovitostí, chcete vědět jaké? Čtěte dále.

K napsání těchto řádků mě inspiroval článek z Hospodářských novin z 29. 7. 2015 s názvem „Nové byty v hlavním městě zlevnily“, dále pak článek ze 17. 9. 2015 z Deníku s názvem „Nové byty v Praze zdražily o 5,5 %“. A pak také několik statusů na sociálních sítích k tomuto tématu.

Marketing a zase jen marketing.

Pominu, že oba články vyšly jen měsíc a půl po sobě, mají významově trochu neodpovídající nadpisy, ale hlavně absolutně odlišný obsah a přitom se opírají o stejná data.

Pominu, že vycházejí ze stejných průzkumů a velmi pravděpodobně se jedná o zaplacené marketingové reklamní nebo propagační články, které mají za úkol podpořit prodej některého z právě rostoucích pražských developerských projektů.

Úkolem podobných marketingových aktivit je většinou ovlivnění kupní nálady spotřebitele s ohledem na aktuální potřebu daného developerského projektu. Je potřeba si uvědomit, že pro marketingové účely se ohýbají jakákoliv čísla i situace vycházející z reálně změřitelných dat, a to nejen na realitním trhu.

Co ale opravdu ovlivňuje ceny nových i secondhandových nemovitostí?

Nové i secondhandové nemovitosti jsou dvě rozdílné kategorie, ale mají několik společných jmenovatelů, podle kterých je ovlivněna jejich tržní cena.

Hlavními parametry v každém tržním prostředí jsou nabídka a poptávka. Je jasné, že pokud se v nějakém prostředí prodává jedno sto nemovitostí, bude tržní cena jednotlivých nemovitostí odlišná od momentu, kdy na trhu bude nemovitostí sedm set.

Dalšími vnějšími parametry, které ovlivňují tržní ceny jsou například ceny úvěrů, obecná ekonomická situace, již zmíněná kupní nálada spotřebitele, ale i výše zaměstnanosti v daném regionu.

Jméno cenu neovlivní.

Ceny u novostaveb jsou pak ještě vždy aktuálně ovlivněny například cenou stavebních prací a stavebních materiálů, cenou služeb a ovlivňuje je i marketingová strategie developera.

Značka, tedy jméno developera, v tomto ohledu prozatím překvapivě velkou roli nehraje, i když by měla a měla by hrát jednu z nejdůležitějších rolí.

Ze zkušeností a praxe je zřejmé, že kvalita bytů a případných následných reklamačních zásahů je mnohem vyšší a lepší u zavedených společností, než například u společností, které jsou zakládány pouze na výstavbu a prodej developerského projektu a následně likvidovány proto, aby se noví vlastníci případných reklamačních zákroků neměli kde dovolat.

Plocha bytu není jako dřív.

Cenu nových nemovitostí v nedávné době ovlivnilo i nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které upravuje i náhled na počítání plochy nemovitosti, kam jsou nově započítány i všechny svislé konstrukční prvky, tedy příčky i nosné stěny uvnitř bytu.

Zjednodušeně řečeno, původně se do využitelné plochy bytu počítaly pouze všechny vnitřní rozměry všech místností, tedy rozměr od stěny ke stěně. Aktuálně jsou to všechny rozměry místností včetně plochy pod nosnými i nenosnými stěnami, nacházejícími se uvnitř bytu.

Méně muziky za více peněz.

Jinými slovy, důsledkem je méně muziky za více peněz. Aktuálně za své peníze kupujete méně podlahové plochy. V minulosti byla cena bytu za 2.000.000 Kč o skutečně využitelné podlahové ploše 50 m2 přesně 40.000 Kč za metr čtvereční.

Dnes od této plochy musíte odečíst i plochu pod všemi stěnami nacházejícími se uvnitř bytové jednotky. Za byt o velikosti 50 m2 dnes tedy zaplatíte úplně stejně jako v minulosti, ale získáte tím méně využitelné bytové plochy.

Dnes počítáme jiné metry.

Pokud si tedy vybíráte novostavbu, je potřeba si uvědomit, že plocha, kterou vám developer prezentuje není plocha, kterou budete moci pro bydlení využít. Vždy se zaměřte i na prezentované plochy jednotlivých místností a ptejte se po skutečně využitelných rozměrech bytu.

Podělte se o svůj názor v komentářích pod článkem a pokud se vám článek líbil a něco vám dal, vyjádřete svou podporu LAJKem. ?

A díky moc, za váš čas, mějte se skvěle, Michal.?

, , , , , , , ,