Proč se teď na trhu tak blbě nakupuje?

Důvody pro „sellers market“

Ekonomika

Ekonomice se daří – většina lidí je stále motivovaná pořídit si vlastní bydlení, má dost peněz, má chuť pořizovat si víc dětí, stěhovat se do větších nemovitostí a pokud to jen trochu jde, tak si nechat a pronajmout ty původní, ve kterých do té doby bydlela.

A zatím má evidentně i dobrou víru v budoucnost i přes to, že už tu přes rok řádí pandemie, ekonomika fakticky dostává na frak a stát žije na dluh. 

Hypotéky

Dostupné hypotéky – nejen dostupné hypotéky, ale pořád i super úrokové sazby. To je další důvod. Banky sice trochu zpřísnily kritéria vůči určitým odvětvím, ale pořád jsou hypotéky pro většinu lidí velmi dostupné.

Banky mají dostatek likvidity a potřebují půjčovat. To samozřejmě podporuje i hlad po investici do vlastní nemovitosti.

Stavební procesy

Pomalé stavební procesy – Ach, stavební procesy a zejména stavební řízení jsou v ČR děsivě pomalé. Když říkám děsivě, tak myslím děsivě. Podle studie světové banky jsme na úrovni Konga a Nigeru.

A nerad připomínám, že Kongo je jedna z nejchudších zemí na světě i přes svoje obrovské nerostné bohatství a Niger je zase podle OSN nejméně rozvinutou zemí na světě. Takže to není úplně dobrá společnost a není to pro nás úplně dobrá vizitka.  

Ceny nemovitostí na realitním trhu

Ceny nemovitostí – možná by se mohlo zdát, že současné ceny nemovitostí už budou Čechy odrazovat, ale zatím to tak není. Pravděpodobně pořád nedosáhly svého maxima. Na trhu je opravdu hodně vidět, jak ceny kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách stoupají o desítky procent ročně…

A teď úplně nepočítám výkyv v centru Prahy, kdy se do nabídky dočasně kvůli pandemii dostaly nemovitosti do té doby využívané pro účely krátkodobých pronájmů.

Co to pro vás ale znamená, pokud jste v roli prodávajícího nebo kupujícího? Nabízím pohled z obou stran.

Když jsem kupující

Kupující to teď mají trochu těžší, než prodávající! A nejen u nás. Například na Floridě se na každou jen trochu kvalitní nemovitost stojí fronty. A to je pro kupující nepříjemná situace, která může pramenit ve velký stres i velké chyby.

Koupě nemovitosti je velmi složitý a komplikovaný proces plný nástrah, do kterého byste se neměli pouštět bez pomoci profesionála, který ví, co dělá. Pokud do toho jdete sami, tady je pár bodů, které vám mohou pomoct…

Likvidita

Na nákup se chodí s penězi a úplně stejně to platí, když kupujete nemovitost. Buďte připraveni, domluvte se se svým hypotečním poradcem a nechte se prověřit v bance, kterou si vyberete. Na tomto trhu mají velkou výhodu připravení zájemci, kteří jsou schopni okamžitě reagovat na nabídku.

Prodat, pronajmout, koupit

Pokud máte potřebné peníze alokované v jiné nemovitosti, je lepší ji nejdřív prodat. A že v ní bydlíte? Prodejte ji a jděte dočasně do pronájmu. Bude to trochu starostí navíc, ale nedostanete se pod tlak ve chvíli, kdy na trhu nebude ke koupi zrovna to, co hledáte. Pod tlakem se navíc dost často chybuje. 

Počkejte si, fakt si počkejte

A když si vyberete nemovitost, aniž byste měli připravené financování, prodávající na vás na dnešním trhu nepočká a nemovitost vám zbytečně uteče. Je lepší si na ideální nemovitost v klidu počkat ve chvíli, kdy jste připraveni za ni zároveň brzy zaplatit.

Získejte všechny informace

Pokud se od makléře protistrany nedozvíte všechny informace před prohlídkou, ani na ni nechoďte. Potřebujete znát přesnou dispozici podle půdorysu, komplet všechny náklady, prostě všechny informace, abyste věděli, že prohlídkou neztrácíte čas.

Jaká jsou kritéria výběru kupujících?

Zeptejte se i na kritéria, která rozhodují o výběru finálního kupce. Existují případy, kdy nevítězí nejvyšší cena. Někdy je důležitá i rychlost a připravenost, nebo naopak to, že může původní majitel v nemovitosti ještě chvíli zůstat. 

No-go situation pro kupující

Pokud vám makléř řekne až na prohlídce, že kupce vybere majitel na základě nejvyšší nabídky v rámci soutěže nebo aukce, vezměte ho holí přes záda a jděte pryč. Takovou informaci se musíte dozvědět samozřejmě dopředu, ideálně v inzerátu nebo v komunikaci před prohlídkou.

Pokud vám to neřekne dopředu, není to profesionál, ale „jouda“, který pravděpodobně nakupí spoustu dalších chyb. Můžete ztratit čas i peníze.

Trpělivost růže přináší

A v neposlední řadě buďte opravdu hodně trpěliví. Připravte se na to, že najít vhodnou nemovitost je o kompromisech a čekání. Pro náročné klienty hledám někdy půl roku, ale výjimkou není ani rok. Náročný klient je úplně každý a je to tak správně, protože jde o hromadu peněz.

Koukejte na inzertní servery, seznamujte se s trhem, ať víte, jaké nemovitosti se na trhu pohybují. (A najděte si skvělýho makléře, protože vám ušetří spoustu starostí, času a ochrání vás i vaše peníze).

Když jsem prodávající

Jako prodávající budete zatím v mírné výhodě, ale i na dnešním „sellers market“ platí, že musíte při prodeji udělat všechno správně, abyste prodali za co nejvyšší možnou cenu a v dobrém čase. Spousta nemovitostí se prodává bez kvalitní a promyšlené přípravy, bez prodejního marketingu a propagace. Prodávající pak přicházejí o spousty peněz. Zbytečně. Níže i pár doporučení pro vás.

Strategie a cena

Vždy, nejen na  dnešním trhu, je potřeba zvolit na začátku správnou strategii v rámci cílové skupiny a hlavně správně nastavit cenu vaší nemovitosti tak, aby na ni trh zareagoval přesně tak, jak potřebujete.

Správná doba

Pokud máte nájemní nemovitost, ale i nemovitost, ve které bydlíte, možná je teď vhodná příležitost i pro vás. Pokud se nad svým portfoliem zamyslíte, možná najdete cestu, jak jej vylepšit.

Nové projekty

Staví se nové projekty v zajímavých lokalitách. Nemovitosti, které nemají do budoucna tak dobrý růstový potenciál, co se týče hodnoty i výše nájmu, se dají dnes skvěle prodat. Proto může být v některých případech výhodné je „vyměnit“ za lepší.

Osobně jsem se nedávno rozhodl koupit zatím nepostavený byt v Karlíně, v osmém patře projektu od Arch. Evy Jiřičné, který bude dostavěný koncem roku 2023 (budova B6, byt B6.08.1). Od Karlína si slibuju ještě velký rozvoj lokality a díky tomu i mnohem větší potenciál růstu cen, než v lokalitách, kde vlastníme naše stávající nemovitosti.

A proto jsem se rozhodl teď – v dobré době – prodat dva z mých nájemních bytů (v Michli a na Barrandově). Později prodám i stavební pozemek v Nespekách, který jsem před šesti lety koupil jako investici a další byt v Horních Měcholupech.

Níže vám posílám ještě pár střípků, na které jsem v poslední době narazil a mám potřebu se o ně s vámi podělit.

Realitní trh a data

Potřebuju mít přehled a vědět, co se na trhu děje, a proto každý měsíc kontroluju veřejnou nabídku nemovitostí na prodej i pronájem ve velkých městech a napadlo mě, že by vás to mohlo zajímat.

Pokud budete číst můj newsletter, za pár měsíců uvidíte docela dost dat. A za pár let ještě víc.😀 V tuto chvíli se podívejte, kolik nemovitostí se prodávalo na začátku dubna.

Obrazem

Jsem v kontaktu s českou kolegyní Irenou Kohler, která působí v Hampsteadu v Severní Karolíně v USA. Irena na svých sociálních sítích nedávno zveřejnila svůj nový billboard a já si tak říkám – OH, IT’S SO TRUE.👏

Zima jak v morně

Jsem maniak, když se jedná o video a obecně o prodejní prezentaci. Zároveň jsem maniak v tom, že když fotíme a točíme, musí být slunce a modrá obloha, protože vím, že to mnohem líp funguje. Tohle video jsme točili v lednu, kdy byly asi jen tři slunečné dny. V ten den sněžilo, byly asi čtyři pod nulou a mně i kameranovi Honzovi omrzlo téměř všechno, co omrznout může. I proto těch záběrů se mnou bylo tak málo.😀 

Každopádně byt se prodal, právě finišujeme administrativu a já mám velkou radost, že jsem splnil všechny cíle, které jsme si s majiteli určili, a že si byt kupují skvělí mladí lidé s rozrůstající se rodinou. I přes to, že na videu není slunce a modrá obloha.🙉

Bacha na laciné triky

Mrkněte ještě sem. Lístečky ve poštovních schránkách jsou evergreenem posledních 30 let. Fungují stále, protože mnoho lidí stále neví, že je to ten nejhorší realitní trik.

Tak to je pro dnešek všechno, mějte se moc fajn a buďte zdrávi. Michal

Michal Souček, zakladatel QARA a realitní makléř